6. Impuestos

Impuestos por vender un inmueble

Cuando vendemos un piso tenemos que ser se consiente que afectará a nuestro IRPF, tanto si hemos ganado o perdido dinero con la venta.

¿Tenemos que pagar impuestos por vender el piso? La respuesta es SÍ, pero en PigMio te mostramos varias ventajas fiscales para reducir los impuestos 🙂

¿Dónde va el resultado de vender un piso?

Cuando vendemos un piso solo existen dos resultados posibles: ganar o perder dinero con la operación. El resultado lo determinará el “valor de compra” de la vivienda, y el “valor de la venta”. Más adelante veremos cómo calcularlo.

El resultado de vender un piso de clasifica en la Base del Ahorro dentro del IRPF, se considera que es un operación de inversión/ahorro.

Los impuestos que aplicarán será del 19% – 21% – 23% – 26%, en función del resultado.

Dentro de la Base del Ahorro: se clasifica como “Pérdidas & Ganancias Patrimoniales”, junto con los fondos de inversión o venta de acciones.

1. Si tenemos ganancias: sumará a la Base Imponible del Ahorro y pagaremos impuestos por ello.
2. Si tenemos pérdidas: podrá compensar ganancias desde fondos de inversión y venta de acciones, y hasta un 25% de pérdidas sobre la caja de la rentas. Incluso si nuestras pérdidas han sido mayores, podremos guardarlas para los siguientes IRPF, hasta 4 años.

Existen ciertas ventajas que podremos aprovechar, especialmente si somos mayores de 65 años y hay que estar bien atentos 🙂

Vender la Vivienda Habitual

Si vendemos nuestra vivienda habitual podemos aprovechar la ventaja fiscal, si reinvertiremos el dinero en comprar otra vivienda habitual podemos evitar el pago de impuestos.

1. Menores de 65 años: Si se reinvierte el dinero en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, evitaremos pagar impuestos.
2. Mayores de 65 años: No hay ninguna condición, no se pagan impuesto si venden su vivienda habitual, no es necesario que reinviertan el dinero comprando otra casa.

Si con la operación hemos tenido ganancias, estaremos interesado en disminuir al máximo la ganancia de cara Hacienda.

Sin embargo si tenemos pérdidas ocurre todo lo contrario, estaremos interesado en aumentar al máximo las pérdidas de cara Hacienda para compensar otras ganancias dentro del IRPF 🙂

Vender Vivienda no Habitual

¿Qué sucede con mi segunda residencia, o mi residencia de vacaciones? Cuando dejamos de hablar de vivienda habitual, las ventajas fiscales disminuyen y solo las mayores de 65 años pueden llegar a librarse del pago de impuestos.

Ya no existe ninguna ventaja por reinvertir en otra vivienda en este caso.

1. Menores de 65 años: No existe ninguna ventaja que podamos utilizar, tendremos que pasar el resultado de la venta por el IRPF.
2. Mayores de 65 años: Solo tienen una salida para evitar el pago de impuestos por vender la vivienda no habitual, consiste en contratar una “renta vitalicia” con el dinero de la venta del piso.

Para disfrutar de esta última ventaja deberán: 1) Contratar la renta vitalicia en un plazo de 6 meses, con una frecuencia menor o igual a 1 año. 2) La cantidad máxima a reinvertir en una renta vitalicia es de 240.000€ (si la cantidad es superior, solo quedará exenta un porcentaje de la ganancia respecto el valor de venta y los 240.000€).

Descubre qué es una renta vitalicia y su ventaja fiscal.

¿Cómo se calcula el resultado de vender un piso?

El punto más importante reside en cómo se calcula la ganancia o la pérdida final de vender un piso. El resultado final se obtiene por la diferencia entre el “valor de compra” y el “valor de venta”.

No confundir “valor” con “precio” de compra y de venta. Partimos del “precio” de compra o venta, y podemos añadir gastos / inversión para obtener el “valor” de compra o venta.

Incluir diferentes gastos derivados del inmueble reducirá la ganancia de cara Hacienda, una de las grandes ventajas fiscales 🙂

Dentro del valor de compra: podemos incluir los impuestos (IVA o ITP), gastos, inversión en el inmueble. Esto aumentará el valor de la compra y la ganancia será menor de cara Hacienda, por tanto pagaremos menos impuestos. 🙂

Dentro del valor de venta: cuando vendemos el piso hay varios gastos e impuestos (plusvalía municipal) que también podemos añadir para reducir el valor de la venta y minorar el resultado 🙂

Podemos incluir la inversión de todas las obras que mejoren la vivienda, incluir los impuestos (IVA o ITP) del momento de compra, coste legales, inmobiliaria, plusvalías municipales…

Tenemos que guardar los justificantes de los gastos e inversiones para utilizarlos para minorar la ganancia de la venta del inmueble y pagar menos a Hacienda en el IRPF.

Coeficiente de Abatimiento por la venta de inmuebles

Si el piso que hemos vendido fue adquirido antes del 31/12/1994, tendremos una beneficio adicional, llamado “coeficientes de abatimiento”.

Este “coeficiente de abatimiento” reduce los impuestos que vamos a pagar por las ganancias, calcula una parte de la ganancia que no estará sujeta a impuestos 🙂

1. Primero se calcula la ganancia de la venta del inmueble (con un límite de 400.000 en el valor de venta).
2. Se divide la ganancia de la venta linealmente diferenciando: la parte de la ganancia antes y después del 19/01/2006.
3. Respecto a la ganancia que viene antes del 19/01/2006, se aplica el “% de coeficiente de abatimiento” y el resultado estará exento de impuesto.